金利が上昇すると REIT（リート）がどう影響するか ー 国債と金利の関係
2022年は量的緩和縮小（テーパリング）や金利の引き上げに注目されていますね。
金利に関する勉強として、金利の上昇に伴うREIT投資口価格への影響を勉強したいと思っていたところ、楽待さんの動画がとても分かりやすかったです。
この解説動画では以下の疑問を解決してくれます。
- 金利があがると国際が安くなるのは何故なのか？
- 金利があがることによるREIT価格に与える短期的・長期的な影響は何か？
学びログ（自分用まとめ）
金利が上がると国際がの価格が下落する理由
＜復習＞国債の性質
- 国債は国が発行する債権。満期があり、満期到来語は額面に金利をつけて返してくれる。
- 満期前でも、国債を売り買いすることができる（国際市場）。
10年後に100万円返ってくる国債があった場合、いまそれを100万円で買う人がいるか？
いないはず。何故なら、金利が0%を意味するので全くおいしくないため。それならまだ、超低金利ながらも多少はつく定期預金に預けておいたほうがまだまし。
ではこれが、安く買えるならば？
- 99万円で買える場合（＝金利 0.1%）
- 98万円で買える場合（＝金利 0.2%）
- 97万円で買える場合（＝金利 0.3%）
- 96万円で買える場合（＝金利 0.4%）
これらがお得に感じる境界線はどこなのか？というと、景気によって変わってくる。
例えば、景気が好調で「手数料（金利）がかかってもいいからお金を借りたい」という人が多くなった場合、それらの人たちに貸し付けた方がもっと利回りがよくなる（儲かる）。つまり、国債のお得感が弱まることで人気が相対的になくなって、結果的に国債の価格が安くなる。
1万円÷99万円÷10年間 ＝0.1%
- 銀行はお金の貸し借り時に金利を用いて利ざやで稼ぐ。
- 金利とは「政策」で決まる。
- 金利が上がるのは経済がよくなっていく期待。
- 銀行がお金を調達する先は中央銀行（日本銀行）。その時に「公定歩合」という金利がかかる。
- アメリカではFFレート（Federal Funds）
- アメリカの市中銀行同士で即日利用可能な短期資金を無担保で貸し借りする場合に使われる金利がFFレート
- FFレートは、日本のコール金利に相当する。連邦準備制度理事会（FRB）が行う金融政策の誘導目標金利にもなっている（米国の政策金利）。
金利と国債の関係は全く正反対に動く。
画像出典 債券と金利って、どういう関係なの？｜投資の時間｜日本証券業協会
金利が上昇するとREIT（リート）どう影響するのか
複雑な影響があるため、短期目線と長期目線の両方の観点を抑えておく必要がある。
- 将来の分配金の実質的な価値が減少する《短期》
- 仮に現在「1万円」を持っていた場合に、現在の1万円と将来の1万円は金利により現金価値が異なるため
- 借り入れコストが増大する《長期》
- 内部成長が期待できる《長期》
- 資産価値が増加する《長期》
- 土地の価格が上昇するため
金利が上がった直後、短期的にはREIT（リート）の価格は下落をするが、その後長期（２年〜数年）の時間をかけて価値が上昇していく可能性が高い。
大前提として、経済が回復していくことを期待しているため、市場期待から外れる出来事・事件が起きた場合には異なる動きをするリスクがある。
情報源の楽待について
動画の配信元である楽待は、公式ページの情報を引用すると「国内最大の不動産投資情報サイト」です。
公式サイト 楽待とは | 収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
参照サイト
楽待 RAKUMACHI
国内最大の不動産投資サイト「楽待」が運営するYouTubeチャンネルです。不動産や不動産投資に関する情報はもちろん、経済・金融・株式投資など、投資に関する情報を幅広く発信しています。 ▷取材してほしいという方、 …
お金の勉強チャンネル「両学長 リベラルアーツ大学」でもネットでの不動産調査方法のひとつとして紹介されていたので、私も認識はありました。
最後に
この記事は自己理解を目的としたものであり、情報の正確性を保証するものではありません。
投資は勉強して自己責任で。